Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo: incluye medidas para arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad por crisis sanitaria del COVID-19, para garantizar pago del alquiler de la vivienda habitual. Vigencia desde 02/04/2020.
1) ACUERDO PREVIO ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO
Ha habido ya iniciativas de inmobiliarias, fondos, bancos y corporaciones públicas y se han establecido acuerdos previos a la publicación del RDL. El Ayuntamiento de Madrid ha establecido una moratoria para los pisos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) y no emitirá la factura del mes de abril. El ICOGAM ha facilitado modelos para instrumentar posibles acuerdos y ha puesto a disposición de la ciudadanía, de forma gratuita, su Servicio de Mediación para arrendadores y arrendatarios, a fin de posibilitar tales acuerdos.
2) FALTA DE ACUERDO
Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad por crisis COVID-19, para garantizar el pago de rentas de alquiler de vivienda habitual, pueden: 1.1. Arrendador empresa o entidad pública de viviendas o gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o superficie construida más de 1.500 m2), o arrendamientos de Fondo Social de Vivienda (RDL 27/2012): Pedir aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta en el plazo de 1 mes desde entrada en vigor, debiendo arrendador comunicar de forma expresa en plazo máximo de 7 días laborables su decisión, estando obligado a adoptar alguno de los siguientes acuerdos: a) Reducción del 50% de renta durante tiempo que dure estado de alarma y mensualidades siguientes si ese plazo fuera insuficiente para recuperarse de situación de vulnerabilidad, máximo 4 meses. b) Moratoria en pago de la renta, automática y por periodo de estado de alarma y mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si fuera insuficiente para recuperarse de situación de vulnerabilidad, máximo 4 meses. Desde la siguiente mensualidad, fraccionamiento durante máximo 3 años, a partir del momento que se supere situación provocada por COVID-19, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses citado, siempre dentro de plazo de vigencia del contrato o prórrogas. Sin penalización, ni intereses para arrendatario.
Posibilidad de que el arrendatario que se encuentre en esta situación pueda acceder al programa de ayudas transitorias de financiación del RDL, levantándose moratoria en el pago de renta y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.
Condición indispensable para poder acogerse a estas medidas, que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, debiendo acreditar requisitos art. 5 RDL, mediante presentación a arrendador de la documentación de art.6.
El arrendatario que se beneficie de estas ayudas sin encontrarse en esa situación, es responsable de daños y perjuicios ocasionados y de los gastos generados, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden.
1.2. Arrendador no comprendido en el apartado anterior: Pedir el aplazamiento temporal y extraordinario de renta en el plazo de 1 mes desde entrada en vigor, debiendo arrendador comunicar de forma expresa y en el plazo máximo de 7 días laborables su decisión, ya que en este caso no está obligado a alcanzar un acuerdo con el arrendatario. Si el arrendador no acepta acuerdo, el arrendatario podrá acceder a programa de ayudas transitorias de financiación a través de línea de avales con cobertura del estado para que las entidades bancarias ofrezcan financiación a estas personas, con plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin ningún gastos e intereses y que podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta. Se crea un programa de ayudas al alquiler (“Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”), para la devolución de ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de situación de vulnerabilidad y no puedan hacer frente a la devolución de estos préstamos. Cuantía de ayuda de hasta 900 euros/mes y hasta 100% de renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del préstamo suscrito para pago de renta.
Procedimientos de desahucio de viviendas arrendadas en los que la persona arrendataria acredite al Juzgado situación de vulnerabilidad que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y personas con las que conviva: se pondrá en conocimiento de los servicios sociales y se iniciará suspensión extraordinaria del procedimiento de desahucio, con suspensión del lanzamiento, y si no estuviese señalado, se suspenderá el plazo de diez días previsto en el art. 440.3 o la celebración de la vista hasta que se adopten medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde su entrada en vigor.
Se acordará mediante Decreto, que se aplicará con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo esa situación de vulnerabilidad y señalará para reanudar el cómputo de 10 días del art. 440.3 o la fecha para la vista.
Si el arrendador que ha iniciado procedimiento de desahucio se encuentra también en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarlo ante el Letrado de la Administración de Justicia, que lo comunicará a los servicios sociales para que valoren las circunstancias a fin de concretar el plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de protección social que se han de adoptar.
Ayudas concedidas por el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, mantienen sus efectos por el plazo y la cuantía total por las que fueron reconocidas. Se establece que a partir de la entrada en vigor de Orden Ministerial que desarrolle el programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, no se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas al amparo de ese programa.
Arrendatario que tenga contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del RDL hasta transcurridos 2 meses desde la finalización del estado de alarma: Pueden solicitar al arrendador prórroga extraordinaria del contrato máximo de 6 meses. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo no contiene referencia alguna al arrendamiento de locales. Queda claro en su preámbulo que su finalidad es “responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19” y que “Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda”, por lo que se entiende que no es de aplicación a los arrendatarios de locales quienes, salvo que exista un acuerdo previo entre arrendador y arrendatario, deberán seguir abonando las rentas ya que lo contrario daría lugar a un incumplimiento de contrato.
